Scheiden en een koophuis: wat gebeurt er na de scheiding?

Je huis is niet zomaar een verzameling stenen, het is je thuis. Er zitten vaak een hoop emoties en herinneringen aan verbonden. Daarnaast is een koophuis voor veel mensen hun grootste kapitaal. Als je gaat scheiden is het huis daardoor vaak een grote zorg. Om het iets makkelijker te maken zet ik in dit artikel duidelijk op een rijtje waar je aan moet denken.

Gemeenschap van goederen of huwelijkse voorwaarden?

Als jullie uit elkaar gaan zal de waarde van het koophuis verdeeld worden. Hoe dat gebeurt is afhankelijk van hoe jullie getrouwd zijn. Zijn jullie in gemeenschap van goederen getrouwd? Dan is het simpel: jullie krijgen ieder de helft. Zijn jullie onder huwelijkse voorwaarden getrouwd? Dan is de verdeling afhankelijk van wat jullie in de voorwaarden hebben vastgelegd.

Uitkopen: één van jullie blijft in het huis wonen

Blijft één van de jullie in het huis wonen en zijn jullie gezamenlijk eigenaar van het koophuis? Dan zal degene die in het huis blijft wonen de ander moeten uitkopen. De eerste stap is in dat geval het vaststellen van de waarde van het huis. Als je besluit een taxatie te laten uitvoeren, moet het huis getaxeerd worden voor de vrije verkoopwaarde. Valt de waarde hoger uit dan de hypotheek? Dan is er sprake van een overwaarde en zal degene die in het huis blijft extra moeten betalen aan degene die het huis verlaat. Valt hij juist lager uit? Dan is er sprake van onderwaarde en hoeft degene die in het huis blijft de ander juist minder te betalen.

Nieuwe hypotheek

Misschien heb je een spaarrekening, waarmee je het deel van je ex-partner kunt afkopen. Zo niet, dan kun je jouw hypotheek verhogen. Jij wordt immers alleen verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Of dit mogelijk is, is afhankelijk van de hypotheekverstrekker. Deze bepaalt uiteindelijk of de extra hypotheek verstrekt wordt.

Samen een waarde vaststellen

Het is ook mogelijk om samen tot een redelijk waarde van het huis te komen. Soms wordt dit gedaan als toekomstige ex-partners het belangrijk vinden dat één van de partners in het huis kan blijven wonen (bijvoorbeeld in het belang van de kinderen). Deze waarde kan dan dus lager zijn dan de daadwerkelijke waarde, zodat het voor één van de partners mogelijk wordt om de hypotheek alleen te dragen. Let op: je mag de waarde van het huis niet veel te laag inschatten, dit kan namelijk problemen opleveren met de Belastingdienst. Het verschil in waarde kan dan gezien worden als een schenking.

Akte van verdeling

Als één van jullie in het huis blijft wonen zal er een akte van verdeling moeten worden opgemaakt. Deze akte zorgt ervoor dat degene die de woning op naam krijgt voortaan alleen verantwoordelijk is voor de betaling van de hypotheek. Een notaris maakt deze akte op. Op deze manier hoeft er geen overdrachtsbelasting betaald te worden.

Verkopen: jullie verkopen het huis

Kunnen of willen jullie allebei niet in het huis blijven wonen? Dan wordt het huis over het algemeen verkocht.

Voordat je jullie huis kunt verkopen moet je aan de volgende zaken denken:

• De verkoopwaarde van je huis
• De minimale verkoopprijs
• De oplevertermijn
• De makelaar die de verkoop zal regelen

Na de verkoop wordt de eventuele overwaarde of onderwaarde gelijk tussen jullie verdeeld. Behalve als je in jullie huwelijkse voorwaarden iets anders hebt afgesproken natuurlijk.

Nationale Hypotheek Garantie

Wordt de woning verkocht met onderwaarde? Check dan of je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebt. Soms kan de restschuld worden kwijtgescholden door deze instantie.  Je kunt met vragen hierover terecht bij jullie hypotheekverstrekker.

Als het huis niet (snel) verkocht wordt

Het kan natuurlijk ook gebeuren dat het lastig is om de woning te verkopen. Het is dan belangrijk om hier goede afspraken over te maken. Wie betaalt wat? Blijft één van jullie tijdelijk in het huis wonen? Ook moet je rekening houden met de fiscale gevolgen van de scheiding. Doordat jullie na de scheiding geen fiscaal partners meer zijn heeft dit bijvoorbeeld invloed op de hypotheekrenteaftrek. Mocht je hierover advies willen, neem dan gerust contact met mij op.

Onverdeeld laten: jullie blijven samen eigenaar van het huis

Als laatste is het mogelijk om de woning onverdeeld te laten. Bijvoorbeeld doordat de woning niet verkocht kan worden of doordat één van jullie de woning nog niet kan kopen. Eén van jullie verlaat dan de woning, maar jullie blijven samen eigenaar.

Vaak is het voor de partij die de woning verlaat niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten zolang het huis onverdeeld blijft. De hypotheek van jullie huis loopt dan namelijk gewoon door.

Het is heel belangrijk om goede afspraken te maken als jullie voor deze optie kiezen. Hoe lang blijft de woning onverdeeld? Hoe gaan jullie de hypotheek betalen? En de overige kosten? Hoe regelen jullie het fiscaal?

Advies?

Bij scheiden met een koophuis komt best veel kijken. Er moeten afspraken gemaakt worden, er moet van alles geregeld worden en je hebt te maken met wetgeving en fiscale regels. Het is fijn als een specialist met jullie meedenkt, zodat je niks belangrijks vergeet en alles voor beide partijen zo goed mogelijk geregeld wordt. Ik help jullie graag! Neem gerust contact op.

Meer inzicht in de zaken die geregeld moeten worden bij een scheiding? Download de gratis checklist bij scheiden.